2012年EB5项目失败案例总结和如何挑选项目，规避风险
回顾2012年的美国EB5移民，缤纷多彩，名额破纪录用完，移民局破纪录的延长审批时间，中国人破纪录的递交申请，而个别被中介或者国人认为无风险的EB5项目也破纪录的被移民局拒绝。传统意义上说，中国人受加拿大，澳大利亚移民模式的影响根深蒂固，都认为如果借钱有的还又可以保证拿到绿卡，那么借钱；如果花钱能保证买到绿卡，那么花钱买；如果花了钱不一定保证绿卡，大家就拼命一门心思去想如何保证钱安全，然后再去想绿卡的安全。其实，美国移民的成功率比加拿大和澳大利亚要高得多，为什么中国人又会有这样那样的担心而且中招，移民无功而返，甚至损失资金呢？其实，聪明反被聪明误。如果你能够懂得EB5移民的窍门，试想一下，一个EB5项目，在你递表以后大概15个月内，就可以知道结果；只要保证资金在等待I526期间的安全，你在5年内可以在屡败屡试的基础上陆续申请3个以上的项目来完你的美国梦，这个跟加拿大动不动就要等5年还不知道是否等待无效要强多了。至于永久绿卡和本金，其实只要掌握窍门，你的美国绿卡就不是梦。下面分析一下2012年几个比较出名的案例，先给大家好好了解一下选项目的规则。案例一：520大桥I期。在2011年底-2012年初在中国很红火，因为其卖点就是投资者购买所谓的政府债券，无风险。在中国人开心都来不及的时候，移民局就以其“EB5投资移民必须是有风险的”这一尚方宝剑把400个投资者的I526全部拒签。这就是聪明反被聪明误的最佳案例。当然，其实520大桥项目还有其他问题，比如，项目方和中介篡改就业报告数据，中国人以为该大桥能创造足够多的就业已令所有人都能拿到永久绿卡。结果，520大桥一期还有很多人已经快2年了还没有拿到I526，更别提被拒的II期了。美国EB5的就业报告分析，并不是很多经济学家能够保证100%在移民局通过的，目前为止，仅仅4位。如果你所选的项目不是他们所写的，就要慎之又慎。案例二：糖厂项目。这是一个很有趣的项目，以中国人的精明，应该不会允许项目方在I526没批之前就让钱进入项目。但是，大家都觉得项目已开工，很安全，然后呢？I526被拒，糖厂倒闭，资金却不在监管账号，这些钱连最起码的有条件绿卡都没捞着。所以啊，监管账号是保护自己的第一道屏障。案例三：风电厂项目。项目很对中国人的胃口----项目已经施工，大型上市公司，还有银行贷款，而且有监管银行，资金要等I526审批通过后才进入项目。结果，项目进度太快，I526还没有批下来时已经完工了。从资金安全的角度，EB5是安全了，但从移民的角度，都被拒了。 三个案例下来，总结一下几条法则，清除大家的误区，基本上你的美国移民就成功了。 1.必须要有监管账号，EB5资金必须要在I526审批后才能进入项目。这是一条生命线，用于保障哪怕项目I526被拒，你还能拿回本金，继续尝试其他项目。 2.项目的就业报告必须出自名家之手，记住这四个人已确保你的项目的就业数据是真的和不会被移民拒绝：Dr. Michael Evans, Evans, Carroll, & Associates麦克 埃文斯博士 ——埃文斯卡罗尔区域经济研究所Dr. Richard March, Wright Johnson理查德 马奇博士 ——赖特约翰逊公司Dr. Jeff Carr, Economic and Policy Resources杰夫 卡尔博士 ——经济计量与政策研究所Dr. Paul Sommers, the Pacific Northwest Regional Economics Conference保尔萨 默尔斯博士 ——太平洋西北部区域经济研究中心 3.必须掌握项目的施工进度。目前移民局审批I526要长达12-15个月，如果项目不考虑这个时间而急速动工，必将会影响投资人的绿卡，有可能项目已经完工了，投资者还在审批，就会被拒。 但如果施工期过长，又会影响到投资者申请I829时的就业数据，因为万一施工出现延误，影响开业时间，投资者申请I829解除时，就有可能没有足够的就业数据，从而影响申请。 4.本金最安全的保障是，EB5要做第一顺位还款人，和唯一债权人。EB5资金占比低的项目，肯定会有其他的贷款人，EB5肯定不是第一顺位和唯一债权人，这是很危险的；EB5资金占庇高，如果又不是第一顺位还款人的话，那风险太大；EB5占庇高，但是是第一顺位还款人，那么就把自己当成银行吧，全世界的银行抵押贷款都只给物业价值的60-70%并且成为第一顺位，那么，EB5为了获得第一顺位来保障自己，我们的EB5占比也要在60-70%5.估值报告，务必要出自知名的公司而非小机构，从而来判断第五年还款时物业价值是否足够用于再融资或者出售来还EB5借贷。美国大机构的报告比较靠谱，而非像中国的伪造数据。6.要考察开发商的实力和背景，最好是跟在该行业已经做到顶级的开发商一起合作，这样项目失败的概率就会小很多。7.小型项目的募集时间短，可以大大缩短你的绿卡申请时间。8.切记，你的目标是移民，绿卡和本金安全就是胜利。不需要太多考虑回报和提前还款的诱惑。 也许，你可以搜索一下目前市场上有哪些小型的酒店翻新项目，要地段好，工期短，而且资金要等I526审批通过后才进入项目才能翻新，而EB5资金又是第一顺位还款人，加上成功有经验的开发商，这将会是你美国移民的难得机会。
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