投资过剩库存积压 部分二三线城市成烂尾城

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一个月前，包头最大的房企老板魏刚选择上吊自杀，以此结束高利贷带来的资金链压力——其正在开发建设的项目中数栋高层陷入停滞，成为一片尚未封顶的烂尾楼。在游资蜂拥的包头、鄂尔多斯(600295)房地产市场，这样的烂尾项目只是冰山一角。目前，包头的240个在建项目中，约有90%陷于停工，几十个塔吊安静地停在原地。这些停工的项目中，因为房企老板跑路而造成的烂尾比例大约在15%。在楼市曾经极度红火的鄂尔多斯，去年有2000万平米的开工项目，今年几乎全部停工。
呼包鄂三市近几年借力采矿业，借势全国房地产市场，发展速度十分强劲。其背后，是游资、高利贷在房地产市场的单一押注。
随着国家在房地产市场的限贷和限购调控，去年下半年，包头和鄂尔多斯的住宅销售市场关闭。持续的滞销局面，终于拖垮了靠高利贷维系的房企资金链。
几年前，全国房地产投资过度，开发过剩，给城市经济发展带来的后遗症正在逐步显现。这些投资过剩、遭遇房地产崩盘危机、经济需战略转型的二三线城市，究竟会受到哪些影响？
冰山一角
包头中铁房地产开发有限责任公司市场部部长陈德营说，“受魏刚事件的影响，整个包头6月的房地产市场销售量已经受到严重影响，其实所谓的销售量，也只是针对几个尚且还有动静的项目而已。现在包头大约240个项目中，只有恒 大、中铁、保利、三江(杭州三江国际置业集团有限公司)这些大的房企还在动工，其他的项目都已经停工”。
按照包头市的公开数据，截至2012年4月，包头市全市房地产项目在建规模2414.3万平方米，前4个月共竣工房地产项目为196.2万平方米，占总建项目的8.12%。
尽管包头依托当地的实体经济，房地产开发建设相对理性，但是在大环境下也不能独善其身。业内人士介绍，在游资过多的包头，当地的房地产开发企业，自有资金的比例只有10%~20%，更多资金来源于高利贷借贷。按照包头市住房保障和房屋管理局的资料，包头现有开发项目的房地产开发企业共198家，其中公示的房地产开发二级资质为14个。
由于没有资金实力，再加上销售停滞，一些包头房地产老板开始“跑路”。据当地一位开发商介绍，这个比例要占到10%~15%。开发商“跑路”，项目不能按时交房，集体追要房款的情况多次在包头出现。
曾经引发延迟交房风波的万和城，由当地开发商九合置业公司开发。江阴房产网记者到达项目现场的时候，总建筑面积达70万平米的项目没有售楼部。建好的房子前垃圾一片。
物业办公室的售楼人员告诉记者，一期建好的房子7月1日就要交房，但对于二期的交房时间，4个售楼人员说法不一，甚至自相矛盾。江阴租房网记者在采访的时候，正好碰到一个“自认为很倒霉”的张女士，她说自己原来在包头中冶置业开发的番茄社区买了房，后来因为那里延期一年交房，就买到了万和城，结果不久就听说这个老板卷款跑掉了。
针对包头的停工项目，包头市房管局信息中心主任魏宇雷说，像魏刚这样的停工项目只是少数，至于存在的其他停工项目，原因主要为项目正处于冬歇期，由于包头地理位置原因，冬歇期的时间一般是从每年的11月到第二年的5月初，因此开工的项目可能会偏少。
二三线危机
作为内蒙古的首府，呼和浩特市的情况也并不乐观。据当地一位房地产业内人士介绍，呼市目前约有100多个在建房地产开发项目，正在开工的都是以前的续建项目，即已有客户预订，必须要交房的项目。
呼市房管局称自去年就不再对媒体和社会公开相关的数据。而据不完全统计，目前呼市的商品房总量在1000多万平米的建筑面积，人口总量约为200多万。上述业内人士说，尽管呼市有一定的流动人口，但人群有限，每年的销售面积保持在140万平米左右。如果停止新建项目，呼市的现有商品房约需要6年来消化。
《财经国家周刊》记者调研期间，正值端午。为了消化现有存量房，呼市不少楼盘开始优惠促销，打折力度不一，其中不乏恒 大、中海等大型房地产商。
中海地产自2010年3月进入呼市以来，先后开发了5个项目，在国家限购的环境下，正在通过高开低走策略和以价换量，回笼资金。
与之相比，已陷入鄂尔多斯危机泥潭的星河湾项目，这次似乎打了一个死结。尽管星河湾项目已于今年3月完全复工，但在江阴房产业内人士看来，表面上的复工和解套，实际上可能会越陷越深。
根据统计，从2011年7月份开盘两个月内，星河湾已经投入资金100亿元，但同期获得的销售收入不足投入的五分之一。从今年5月份开始，星河湾就开始了一系列的降价措施。但在目前的形势下，原来的目标群体部分深陷高利贷漩涡，已经没有充裕资金购买此类高端住宅。按照规划，40栋高端住宅将和奢华的园林于2013年年底完工。如今，除了正在开工的40栋高层，其余大面积的土地还是原始土地。
目前，在鄂尔多斯新建的2000多万平米的住宅开工量中，尚在开工状态的楼盘仅有4个。鄂尔多斯当地一位开发商告诉记者，从2006年至今，鄂尔多斯已经有过亿平米的开发量， 2011年开工建设2000万平米，2010年为4000万平米，2009年为3200万平米，人均保有住宅量已经达到50平米。
除了住宅市场，在当地金融危机影响下，鄂尔多斯外地人口的骤减和当地人消费能力的降低，也使得多数商业广场选择“关门大吉”，还未竣工的王府井(600859)商业广场早已停建。
包头和鄂尔多斯房地产市场，或许是二、三线城市房地产投资过剩、库存积压的缩影。今年5月，因对公务员购房实行现金补贴而进入公众视野的辽宁营口，房地产供应量远大于需求量。据2011年底的统计数据显示，营口市新竣工和存量的住宅面积总量已达4800万平方米，如果按照每套房面积为100平米和每3人拥有一套住房来计算，未来营口市需要增加近150万的人口，才能消化掉现有的住宅存量房，而目前营口市的人口总量仅230万。
近日，媒体曝出在河北唐山，开始出现多个项目停建或者缓建的现象，在调控的重压之下，当地由于资金链发生断裂的中小开发商不在少数，原来开盘即被抢购的楼盘，现在工地上十分冷清。
在长沙，自去年下半年以来，已经9个项目的房企老板因资金压力而“跑路”。全国房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙表示，因老板“跑路”而出现的烂尾项目，在全国其他二三线城市也在发生。
除去住宅地产，二、三线城市中商业地产的投资过热也不容忽视。
在成都，已经开工建设的商业综合体已经达到150个，未来还将增加1000万平米的商业面积。在沈阳“金廊工程”的核心部位青年大街，按照规划到2013年将建有近200栋、总建筑面积近1600万平方米的商业大楼，其中由浙江华丰集团开发的商业广场因为资金紧张，已经不能按照规划复工。
“救市”出路
今年以来，各地方政府接连对限购政策微调，6月关于楼市回暖的声音也逐渐增强。作为内蒙古的行政中心，呼和浩特市在以价换量的力促下，3月到5月，商品房的网签量从1054套、1197套升至1203套，呈现小幅上涨。
这样的小幅上涨难以改变烂尾之忧，包头和鄂尔多斯楼市依然无明显回暖的迹象，一批资金沉淀在不动工的“不动产”上，企业的销售收入停止了循环。
对于这些停工的项目的出路，包头市房管局认为，可以通过进一步的融资重新开工，或者通过兼并重组，将这些待建项目进行兼并处理。
按照呼市房管局的公开资料，呼市2012年房地产新开工总量，由2011年的661万平方米调整为400万平方米，以规避房地产供给过剩。一位呼市的房地产业内人士说，如果企业实在受不了，也可以将房子卖给政府，政府用来做保障性住房，政府到时候将土地款退回给开发商，再按照建筑成本回购房子。
2月28日，鄂尔多斯市政府联合当地财政局、发展和改革委员会、金融工作办公室、煤炭局等多部门，颁布实施了《鄂尔多斯市人民政府关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，其后，又在5月份出台了21条措施，其中力争新建项目6月底全部复工；特别支持煤炭、羊绒行业商品存货贷；发展装备；规范发展民间借贷等。这样的鼓励政策短时间内能不能见到效果尚待观察。
内蒙古社科院研究所所长于光军认为，以前鄂尔多斯认为金钱可以买到现代化，但是现在看来存在许多难题，原因有两个：一是在我国人口负增长的大环境下，鄂尔多斯人口增长不易；二是经济发展水平滞后，高端智慧化服务不足，吸纳外来人口的能力不够强。
关注全国商业地产的中国商业联合会专家委员江阴二手房董利认为，尽管国家在利息、利率等金融政策上放宽松，但是鄂尔多斯的情况只能等待城镇化逐步地自我消化。

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不过，也有业内专家认为，从全国角度看，这种投资过剩只是表面现象，真正的问题在于开发结构、销售机制和定价水平。只要坚持国家调控政策，逼着开发商去改价格、改结构，未来这些看起来投资过剩的住房就有出路。现在市场上真正的僵局还没有打破，如果中央能坚持调控政策，真正的时刻必然到来。到时，房地产开发商为了生存收缩盈利空间，普遍降价，商品住宅会有望迎来春天。
楼市回涨萌动
“稳增长”的系列政策，成为楼市回暖的救命稻草。
7月2日，相关机构公布报告，6月全国100个城市新建住宅平均价格环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月份以来的连续9个月的环比下跌态势。全国100个城市有45个城市环比上涨，55个城市环比下跌，与5月相比，6月环比下跌的城市个数减少18个。环比下跌的城市以三线城市居多。
相关机构分析，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略调高价格，是6月百城住宅价格环比止跌的原因。
对于楼市的复苏态势，中国房地产学会副会长陈国强认为，数据确实说明楼市在回暖，但判定市场回暖需要诸多条件，包括房地产开发投资的指标和购地的表现。近两个月的回暖源于开发商的以价换量和政策面的微调，多数热销楼盘都属于刚需盘，长期是否回暖还有待观察。
多位业内人士分析，在房地产调控不动摇的基调下，3、4季度的房价整体趋势依然是平稳。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，机构的统计数据没有出乎意料之外，百城房价环比虽然上涨，但接近持平，而且同比还是下降。在房地产调控不动摇的基调下，预计后两个季度房价还会呈环比持平状态。
“从目前住建部释放出的消息也可看到，量升价稳是决策层愿意看到的结果。有消息显示，住建部已经开始着手汇总分析北上广深等地的楼市成交数据，对下一阶段房价的走势进行初步评估。如果房价保持稳定，不会继续出台针对性的调控措施。”
“房地产调控执行现有政策，短期内不会放松。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，因为民间投资渠道依然有限，土地价格仍然高企，支持房价上涨的外部条件没有改变，调控不能放松。