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作为一个采用租约模式创造就业的地产项目（我们不能称之为EB5项目，因为美国移民局已经明确规定该模式下的就业不被纳入就业数据计量，绿卡是不可能了），我们来分析一下项目到底能否保证投资者的本金安全，毕竟要拿绿卡肯定是无望的，我们也要让自己的本金拿回来。 移民局在2012年下半年，加强了对EB5项目的管理，项目必须提供其商业计划书，可行性报告以及建成后的独立第三方的估值报告。也就是说，投资者可以从这些报告中获得信息，来判断开发商所做的承诺是否有依据。 我们先从开发商的承诺回购来看。作为股东的投资者，项目因为没有完工保险，我们很难判断项目能否按时建成，因为一个开工日期一推再推的项目，如果在约定还款日之前还没法落成，我们看不到投资者能否拿到相应的物业来做抵押。你的资金进入了烂尾的楼盘，他能赔偿吗？再细想，如果你的钱可能根本就不进入项目而是被抽逃呢？有谁来单保他们不会把资金抽逃？因为钱还不是进入监管账号的。 至于项目的商业价值，特别是15%的回报，从金融危机前立项，到金融危机发生后6年建成，营商环境发生了翻天覆地的变化，到底项目还是否可行，能否达到盈利，盈利具体的预测，甚至落成后整个物业的价值，我们都是无从而知，也无法得到第三方评估数据来论证其可行性。有如一张空头支票，到底如何兑现呢？给投资人商铺？物业？谁来保证项目一定完工呢？如果不完工，谁来约束？谁来支付本金？如果第三方评估价值远低于投资款呢？我们的投资者务必弄清楚这些问题。否则，你的本金是无法拿回来的。号称做了很久地产开发的YK集团，既然这个项目已经到了第三期，我们可以要求他们拿出过去的历史记录，看看到底有哪个项目的回报达到了15%。既然独立第三方拿不出这样的报告，给我们看看报表总可以了吧。仔细一看，你会发现，今天募集的资金，可能是东墙补西墙。 有个有趣的问题，就是项目提到政府的拨款。众所周知，如果有拨款，政府就会有法案。为什么不能光明正大的把法案给投资者看，而是拿了一张市政府作为首款人的支票来宣传，看不到政府拨款的任何痕迹。从这个角度上，整个项目资金构成成了100%EB5，在我们抽丝剥茧以后，事实的真相是如此的有趣。为了提高投资人信心，一个号称资产1.3亿美金的PAH控股集团的单保浮出水面，可是，又有哪位高人能够查到它的任何背景资料呢？资产1.3亿，如果负债2亿，资不抵债，这样的单保有意义吗？ 加州的EB5项目，之前大量的都是由台湾华人开办，大家对过去很多人拿不到绿卡和本金的案例都略有所闻，这也是为什么移民局在2012年开始要审慎对待加州地区项目的原因，因为他直接影响到整个EB5的信誉。如果这个德拉诺商业广场(Delano Market Place)项目能够顺利通过移民局的法眼，也许会是加州的福音。只是，有人敢试吗？ 一个成功真实的EB5项目，至少要能够从逻辑上把来龙去脉说清楚，令人信服。作为投资者的你，你弄清楚了几点？悬崖立马吧。 | 
发表于 2012-12-10 19:12:18
