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发表于 2013-2-25 09:21:55
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产业与人口严重脱节
鹤壁市的产业多在北部几十公里外的老城区和淇滨区最北边的经济技术开发区，而人口大多居住在南部。
鹤壁的“心脏”几次移位。
最早的一颗“心脏”是煤炭，靠煤矿集聚起来的人口成就了鹤壁市的存在，生活在山城区，以及不远处的鹤山区。随着城市人口增多对空间需求的增大，老城区地处山脚一隅的局限开始显现。而最重要的原因在于老城区周边许多采空区，不适宜建设，即便建设也是成本巨大。
在这样的情况下，建设新区是最容易的，也是性价比最高的解决之道。趁着20世纪90年代初期的全国大兴开发区热潮，鹤壁市于1992年在距离老城区40多公里处划了一片地开始建设新区，成为飞城，因临近淇河被命名为淇滨区。这也是河南省首个建设新区的地级市。
当年编制的《1995年至2020年的城市空间发展规划》显示，到2020年，鹤壁市城市空间规模达到38平方公里。然而截止到现在，鹤壁全市城市空间规模已经达到了34平方公里，其中淇滨区建成区面积已达到29平方公里。
鹤壁市规划局办公室工作人员尹军涛告诉记者，土地利用超预期的事实，在于鹤壁市淇滨区土地利用率不高。
这也正是鹤壁人口密度极低的原因：市内许多是五六层高的楼房。许多单位有着在大多地市罕见的大片绿地，以及许多待建空地。
对土地的超预期使用，让鹤壁市不得不在2007年对规划进行修编，向南发展，鹤壁新区不得不继续把饼摊得更大。根据河南省委常委会研究通过的《鹤壁新区建设总体方案》，鹤壁新区规划面积达到130平方公里，这个面积与著名“鬼城”康巴什的规划面积155平方公里大体相当。
从规划图上看，鹤壁城市总体是自北向南伸展的长条状。这是一种非常尴尬的空间格局：鹤壁市的产业多在北部几十公里外的老城区和淇滨区最北边的经济技术开发区。而人口大多居住在南部。产业和人口严重脱节与分离。
尹军涛说，鹤壁的城市向南发展也是无奈之举。“西边是高铁线，高铁外围又有南水北调工程，而东边则是京港澳高速，北边是工业企业集中地，且与安阳汤阴县接壤。鹤壁的空间发展选择要么是将北部产业区包围在城中，要么就是选择一直向南。”
“西边是高铁，东边是京港澳高速，往北是安阳境内。这都是发展的屏障，要突破这些屏障，涉及供水、涵洞、交通的设计，成本将很高。而且要跨铁路，还涉及需要跟铁道部协调的问题，协调起来很麻烦。”尹军涛说，“我们已经没有选择，只能向南边发展。”
在鹤壁的整体发展战略中，老城区尽管还分布着大量煤炭资源，但随着不断的开采，煤炭资源也逐渐趋于枯竭。城市发展价值逐渐缩小的现实让老城区成为一个“弃儿”的角色，但缺乏产业的局促又在一定程度上威胁着淇滨区这个宠儿肌体的健康。
孤单的“总部经济中心”
130多平方公里鹤壁经济中心的重担，光凭“9+1”这几栋楼或许还有些势单力薄。
在大力发展地产和相关生活配套项目的同时，鹤壁新区目前发力的一个重点即是打造“总部经济”，“9+1”就是其中最具象征意义的产物。所谓“9+1”，是指9栋地标性建筑加上一座会展中心。而“9+1”的位置在淇河边上，从4年前开始着手征地、规划，并沿着河岸修建了10座漂亮的厕所、音乐喷泉及一处人工沙滩。
这处颇具象征意义的地标建筑，承载着鹤壁市打造区域性中心城市、展示城市高端形象、拉动鹤壁新一轮发展投资引擎的重任。但是，鹤壁市的经济社会发展现实决定了这是一步冒险之举。
9栋地标性建筑高约30层，其中有3座的造型灵感分别借鉴了鹤壁市淇河鲫鱼、冬凌草及莲鹤方壶3种特产。而会展中心的外型设计干脆参照当地的“填丝鸭蛋”。此外还有一栋龙门大厦，可以看作央视大楼的mini版将两栋楼建成后，在上部用钢构连接起来。
这些定位于高端商务办公的写字楼，外型时尚摩登且造价不菲。在记者接触到的鹤壁当地人眼里被认为有些脱离实际。
一位不愿具名的人士说：这里距离市区太远，而鹤壁市内的公司，一栋楼就给装下了。
60岁的村民董德中是大董庄的村民，在他看来，“9+1”的“繁荣”牺牲了他的生活以及他所在的村庄。这个1000多口人的村庄是附近多个被征地的村庄之一。
董德中对未来显得有些无奈，言语中透着一种压抑的恼怒。村里大多数人的土地因“9+1”的建设而被征，离开了土地意味着需要重新谋生活。对年轻人来说，这根本不是问题。可对他这样拥有60岁年龄的人来说，找工作是件难事。
而一旦搬迁，意味着生活成本将大大增加。政府称不超过40平方米，将按照每平方米2000元的成本价卖给拆迁户;超过40平方米将按照市场价卖给拆迁户。而政府对每平方米房屋的拆迁补偿为290元。这意味着要买房需要再贴钱，这是一种无法逃避的被政府规划好的命运。
在他们村庄东边，一块长满麦苗的土地在2013年春节前被强推，记者被告知这是淇滨区政府将来的搬迁用地。政府希望以此带动城市的发展。
虽然在政府眼里，这是一片欣欣向荣的发展之地。但是出租车都不愿意来这里，其中一位出租车司机向记者解释了不打表直接收取正常行程价格2倍费用的原因：“不是我们把钱看得太重，而是因为这里太偏远。”
不管怎样，在官方口径中，“9+1”以一种引领鹤壁城市发展战略的高昂姿态存在。远远看去，大片麦田将“9+1”衬托得形只影单。130多平方公里鹤壁经济中心的重担，光凭“9+1”这几栋楼或许还有些势单力薄。
出路：完善保障房体系
建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。
《中国经营报》：未来将有大量的农民涌入城市，他们需要住房，也需要工作，还需要融入城市生活，要真正实现“人的城镇化”还需要注意哪些问题?
杨保军：在城镇化大背景下，保障房建设将成为各级政府不得不面对的问题。对于进城农民来说，他们的刚需就是支付得起的住房，而不是建设高档住宅、别墅。不过，这种房子无论是地方政府还是开发商都不愿意建，因为收益比较低。
我们应该首先解决那些已经进城很多年、在城市有稳定工作、并且愿意长期留下来的这些人的住房问题，新型城镇化必须要解决这部分人的住房问题。建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。
吴新坚：目前我国的房价大大超过农民以及工薪阶层的收入水平，新型城镇化需要进城农民有房住，还需要他们融入城市生活，这个方面需要各级政府建立和完善保障房体系。
苏培科：新型城镇化一定要避免重蹈以往“圈地运动”的覆辙，不能把城镇化作为政绩，在推进速度上不能再搞竞赛。地方政府在吸引农民进城的时候一定要有主要产业的支撑，有了工作进城农民才能真正融入城市。同时，新一届政府需要坚定不移地调控房价，并及时推进收入分配体制改革，缩小收入差距。
政绩考核机制惹的祸
对土地财政的依赖与现有的政绩考核模式相交织，是造就空城鬼城的根本原因。对于市长市委书记而言，城市是彰显政绩的最佳舞台：每个领导都想在自己的任期内，使城市的面貌越来越现代化，评价一个政府官员是否有能力，在很大程度上也看其为城市做了怎样的改观，尤其是表面视觉上的变化。
这使得生长在全国各地的空城鬼城的发展模式如出一辙，将政府部门从老城搬迁到新城区，依靠政府中心搬迁的模式带动区域发展，美其名曰“政务新区”。从城市形态上看，新区的政务中心旁多半环绕着人造湖泊、大广场，以及一栋栋的住宅楼和写字楼对于地方政府而言，低买高卖，政府部门的土地是划拨的，住宅和写字楼的地价房价却是按照市场定价的，既有光鲜的城市形象，又有亮丽的GDP数据，还有大笔的土地出让金收入，怎么看都是不赔本的买卖。
在这场狂热的造城运动中，地方政府和房地产商奋勇前进，房地产投资投机者也不甘人后。近年来，货币贬值，住宅市场中的投资性需求也旺盛起来，不仅在一线城市，二三线城市亦如此，这种需求并不看重房子本身的好坏，居住环境的优劣，区域发展潜力的大小，只是为了转手谋利。
中国的房地产业正在堕落为一个击鼓传花的游戏，地方政府、房地产商、房地产投机者都试图在鼓槌落下时分一杯羹。地方政府过度追求形象工程，沉迷于GDP竞赛的造城运动，使得中国的城市化和经济发展对土地财政产生严重的依赖，空城鬼城此起彼伏也不令人意外了。
然而，这种发展模式必然是不可持续的!因为城市的发展缺少产业支撑。在规划和建设新城的过程中，地方政府并没有很好地考虑导入产业，区域内的就业机会很少，人们居住在此工作在彼，非常不方便。很多不发达地区产业基础薄弱，地方政府造新城也是硬着头皮上马，明知不可为而为之，无法引入足够的产业，大量房屋建好后只能任其空置，长此以往，必然债台高筑，难以为继。
城市化是经济发展的自然结果，是人口从乡村转移到城市，城市规模不断扩大，城市产业自然转型的过程，这是人口、土地、经济和生活方式等多方面转变的自然过程。很多地方却错误地把城市化看作促进经济发展的手段，依靠大量资本建设的城市，收获了GDP数据，却无人居住、无产业可发展，是对社会资源的巨大浪费!
据统计，中国内地大中城市人均综合用地已超过120平方米，对照国际上的大都市，东京人均综合用地仅78平方米，中国香港才37平方米。与日本的快速发展时期相比较，中国GDP每增长1%，对土地的占用量差不多是日本的8倍。只执着于土地扩张的城市化，不仅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。
要改变这种现状，从技术层面而言，有许多方法，比如严格控制城市扩张规模，小规模出让土地;完善硬件配套，改革户籍制度，吸引更多的移民到新城区居住;创造有利于实体经济发展的城市投资环境，而非把全部的重心都寄托于房地产业和固定资产投资然而从战略层面而言，只有一种方法，那就是改革现有的政绩考核模式。
鬼城空城在全国蔓延，源于各地对土地财政的依赖，根子却在于中央对地方政府政绩考核模式。例如上级政府每年都会对下级政府下达固定资产投资的考核目标，使得许多地方想方设法搞大项目大投资重复建设，空城鬼城是投资拉动经济的极端表现。国内经济在转型，结构在调整，但来自上级的政绩考核机制未能同步转型，对GDP、固定资产投资、招商[简介 最新动态]引资等指标的考核仍对地方政府的行为起着主导作用。考核机制如果不能实质性地转变，必然导致地方官员新瓶装旧酒，换个土地财政的马甲再上阵。空城鬼城大行其道，板子不仅仅要打在地方政府身上，更需要改革政绩考核机制。
人气是新城之魂
作者为中国区域经济学会秘书长、社科院工业经济研究所工业布局与区域经济研究室主任
现在，新城运动已经深入到了县城，在城市新区出现楼盘空置成为一种很普遍的现象。一线城市的情况可能会好一些，二三线城市更加严重。
我们应该认识到，在城镇化的过程中，适当超前发展房地产有一定合理性。特别是新城建设，不同于老城区改造过程中出现的回迁房项目，回迁房项目的情况是房子一盖起来，就会有人入住。新城建设不可能等到人都进来了再建房子，从征地拆迁到建设启用一般也要三五年。
现在的关键问题在于，城镇化过程中的新城建设，无论是规划设计，还是实际的建设步伐，都显得太过超前了。一些城市希望在未来几年扩张一倍的人口，同时，建设相当于目前城区一倍甚至两倍的新城，但政府的愿望并不能决定人口流动的方向和速度，因此一些地方出现空城、鬼城在所难免。
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发表于 2013-2-25 09:20:43
