以联建名义售小产权房 北京"北文园"园区变地产(转)

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        北京传媒时尚文化产业园两栋酒店以“联合建设”名义招揽购房者，但是由于项目用地为农村集体工业用地，无法办理房产证，因此也被质疑是在变相出售小产权房。
　　中新网3月11日电 两栋“酒店”，使得北京传媒时尚文化产业园(下称“北文园”))引来了出售“小产权房”的质疑。中新网房产频道走访发现，该项目用地性质为农村集体工业用地，其对外宣称的“联合建设”房屋根本无法办理产权证。而国土部门相关工作人员在看到北文园的所谓“联建合同”后则表示，该项目的行为就是在卖房，购房者如果购买这样的房产，将无法得到法律的保障。

　　小产权换联建酒店“马甲”？
　　从网上搜索以及北文园自己的宣传材料可以看到，这一项目被冠以“集成产业链 + 商务平台 + 生活方式”的新传媒生活方式，“打造国家级文化产业园区”，“ 媲美世贸天阶、三里屯的国际时尚生活街区”，“为北京乃至国际的传媒企业之间，提供相互合作、分享互惠、产业延展的共赢平台。”等字眼。
　　虽然地处北京市东五环外的朝阳区高碑店乡，但当笔者来到北文园时，还是看到了不少前来来咨询的购房人。
　　“我们这里是今后将是非常好的产业园，虽然现在还没有建好，但很多国企已经提前预约，建成后都会入住。” 当笔者以购房人身份咨询该项目时，工作人员极为热情的接待了笔者。这名工作人员手中挥舞着激光笔，面对着沙盘侃侃而谈，“华谊兄弟之前看上了我们现在所在 的售楼处，非常感兴趣，但由于我们已经另有他用了，所以没给他们。”
　　“我们一共有1000多套房，现在就剩200套左右了，价格都是每平米10000多，而且不限购。销售很火爆，要买得抓紧。之前有3种户型，但 现在只省35.43平方米和32.93平方米2种了。如果觉得小，可以买2套连在一起的把墙打掉，这样会大很多。”工作人员边介绍边把笔者领进了样板间， “我们的房子都是精装修，买了后只需要买电视、床等简单的电器和家具就可以入住了。”
　　为了激起笔者的购买热情，工作人员还提起了北文园的实际投资者，“如果买房，签合同的是北花园置业有限公司，但实际投资者是天洋集团，京通快速旁的运河壹号，就是天洋集团建的。”
　　但随后该工作人员拿出的合同却并不是购房合同，而是一份《北京传媒时尚文化产业园项目联合投资建设合同》。合同中载明，“乙方(投资联建人)自 愿参与本项目的联合投资建设，与甲方成为本项目联合投资建设者；甲方(北京北花园置业有限公司)同意本项目建成后，将一定面积的房屋分配给乙方使用，作为 乙方联合投资建设的回报。”
　　合同中还载明，“……乙方不参与本项目建设及经营，也不分享有甲方经营分红等权利，但负责投入联建投资款，本项目建成后，乙方享有分得一定面积的房屋的权利。乙方无权对本项目的建设及经营提出任何异议……乙方承诺适用本房屋的用途为：酒店……”
　　该合同明确规定，“乙方在本合同签署前已被告知，本项目土地使用权性质为农村集体工业用地，甲方不能为乙方办理本房屋使用权、所有权等权属证，但乙方对本房屋享受使用权，乙方对此表示认可。”
　　对此，上述工作人员坦言，“我们项目拿的是划拨地，没有缴纳土地出让费用，跟村里合作，所以才会有这么低的价格。否则不可能有这样的价格。”
　　笔者同时注意到，合同中载明的房屋交付日期为2014年12月31日。而据该项目工作人员介绍，这只是现在所售传媒座的交房时间，而那些承载大企业、在沙盘上变现为独栋建筑的工程，还要在这之后才能开工并完成。
　　到底是“投资”还是买房？
　　已经在北文园买房的赵先生在采访中表示，朋友告诉他，北文园毗邻中国传媒大学、外国语学院，占尽地利人和。因为国家重点扶持文化创意产业，所 以，这片地将以时尚传媒为主题，打造一个文化创业产业园区。而他将参与投资修建一所酒店，一旦酒店建成，他可以拥有酒店的使用权，还可以委托物业经营，未 来获取酒店的经营利润。
　　而且朋友告诉赵先生该项目的投资额不大只有30多万，酒店2014年交付，使用权到2058年。赵先生简单计算了一下，在北京市朝阳区高碑店乡 附近，同样地段的房价，大概是每平米3万元左右，而投资酒店，月租金收入是3500元，一年就是4万2千元，10年就能连本带息一起收回。这样算下来，不 但能够拥有一套30多平米的房间，还能继续获得36年的房租收益。这笔买卖怎么看都划算，绝对是物超所值。在朋友的带动下，赵先生也爽快地掏了钱，以女儿 的名义签了合同。
　　交过钱后，渐渐冷静下来的赵先生仔细看开了合同。看过后，如果是投资项目的话，为什么只享有“一定面积的房屋”，却“不享有经营分红等权利”？如果这不是投资的话，为什么又把文件命名为：“联合投资建设合同”呢？等问题接二连三的浮上了赵先生的心头。
　　“我发现，尽管北花园置业公司按照商品房的形式兴建并开始预售，但为了规避政策限制，房产将只以“酒店”的形式出现。”赵先生说，“而房屋产权 的登记和转让，将由北花园置业成立专门的管理部门来操作。方法很简单，如果购房人想要出售房产，可以在支付5000元管理费后，将其签订的合同上交，公司 将把合同乙方更改为新的购房人姓名，房价及其他条款一律不变。因为所有的产权登记和更改等操作都在公司内部进行，所以，购房人不但不会受到限购政策的限 制，还避免了因为房产转让而发生的纳税问题。”
　　“不管是以什么形式出现，他们不但卖的是没有建成的房，而且这房的建设用地也使得永远不会有产权证。”赵先生表示。
　　赵先生说，“作为该项目的执行方，北京北花园置业有限公司似乎早已充分认识到这种行为的严重后果。因此，作为甲方，他们还特地在合同中做出了这 样的约定，‘由于……无论何种原因的政府拆迁或政府机构的禁止行为，造成任何一方无法履行全部或部分合同……本合同自动终止，且甲方不对乙方承担任何责 任；乙方自行承担投资风险，不得向甲方主张任何形式的补偿或赔偿。’”
　　国土部门：小产权房得不到法律保护
　　随后，中新网房产频道咨询了国土部门相关工作人员。该工作人员明确表示，从合同来看，北文园项目虽然是以“联建”方式建设的“酒店”，但实际上就是在卖房。而且从用地性质来看，还是属于“小产权”。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条明确规定，房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售。(1)已交付全部土地使用权出让 金，取得土地使用权书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工 进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售 许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门，《建设工程施工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》分别由国土资源部门 和房产管理部门核发。
　　上述国土部门工作人员同时表示，“小产权房最好不要购买，一来无法办理产权证，其次如果遭遇拆除购房者将无法获得任何赔偿。这类房屋得不到法律保护，存在很大的风险。”【转载中新网】

孙亚里

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