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从美国EB5权威人士了解到，凤凰商贸城的I526有着比较多的疑点，可能会让后面跟进的EB5投资者不仅仅失去I526的机会，还会损失本金。 首先是凤凰商贸城的I526 RFE.通常，一个EB5项目移民局都会要求其针对疑点给补充材料后才决定是否批准。作为一个采用租约模式来计算就业的EB5项目，正常情况下，移民局会直接拒绝其I526批准。因此，凤凰商贸城创造的就业机会数会大大的打折扣。将凤凰商贸城最初递交给移民局申请预批时的文件和给投资者宣传的文件对比一下，发现申请预批的文件跟实际招募文件是不一样的。也就是说，其预批准对投资者的申请没有意义。 我们再看看其I526批准的情况。如果其预批准的文件跟实际给投资者的宣传文件不一样的话，我们也有必要看看移民局对其的RFE内容。投资者必须认真的去看相关RFE文件，看看移民局是否把所有的租约模式的就业都剔除掉以让其通过I526，其直接后果就是导致所能够招募的EB5人数急剧减少。如果是，投资者就要认认真真的考虑，到底自己是第几个投资者，因为很可能就业机会已经被前面的投资者用完了，你的I526是不保障的。根据凤凰商贸城给投资者看不同于递交移民局预批文件的习惯，上面的担心是很有可能发生的。 第二，就是关于用诱人的物业升值回报来吸引投资者。相信所有有兴趣移民美国的投资者都不会忘记芝加哥会议中心事件，其令投资者做决定的其中一个因素，就是给投资者每年预期10%的回报。凤凰商贸城，很有趣，也是给投资者每年10%的回报预期，说的是商铺的价值升值。 那么我们来对比一下两个项目的惊人相同之处。首先，SEC对芝加哥会议中心的质疑之一就是其建筑成本以及可行性报告中的入住率以及估值，其建筑成本是由关联公司做出的，可行性报告的入住率和价格都偏高。我们看看凤凰商贸城，其对投资者最大的诱惑就是成本价给店铺，而且店铺的市场价值是多高多高。到底成本价是谁定的呢？估计投资者没有思考过，而开发商也不会讲。根据美国RS MEANS的统计报告，在凤凰城凯撒市，商场的平均每平方尺的成本是远低于凤凰商贸城告诉投资者的$167（估计在$130左右）。所以，就算是用$167卖给投资者，开发商的利润也是惊人的。 投资者要避免这个风险，应该让开发商给出有名气的建筑商的招标报价以落实其实际的建筑成本。 对于其商铺的估值，说每平方尺290元。美国对商业的估值不会像中国那样，凭感觉，凭眼光，遵循的是严格的估值报告。从所有文件看，其290元每平方尺的估值，仅仅是来自于一个不知名中介的信。而该信中，却不考虑整个项目到底会有多少空置率，多少租金回报，整个市场的租金情况，也就是说，这么大的项目，需要一个严谨的可行性报告，才能知道其可行性。如果300个中国投资者跟几个华人开发商一起，凭着中国大妈世界黄金市场勇斗华尔街的傻大勇，相信凤凰商贸城的商铺价值会成为另一个痛。开发商所标榜的要入驻的桐乡商贸城，今天又有多少商铺是租出去的呢？中国的模式在中国都是一个很大的痛，更何况并不习惯到商贸城买低级货的老美了，要买便宜货，他们去到Outlets,尽是名牌。 既然其商铺出售是开发商稳赚（高于成本价卖给投资者），而市场价格是诱惑投资者投资的馅饼，那么你觉得这个抵押还值得吗？ 第三，再出奇招，会有芝加哥会议中心类似情况发生 开发商知道其估值屡遭质疑，而且确实站不住脚，提出采用其位于国内资产做担保的方式，又是另一个芝加哥会议中心方式。芝加哥会议中心，相信没有投资者去看，到底担保公司的实力规模和负债情况。而开发商采用其国内资产做担保，又有几个人会去查，那个担保公司是真的吗？企业是资不抵债吗？是不是做了二次抵押（如果已经抵押了给银行，再给投资者抵押又有什么用呢）？在一个要努力保证安全的良好愿望下，投资者可能都没有去仔细去考虑当中的种种疑点。 更危险的是，美国移民局是不允许资金不处在风险中的。也就是说，如果有一些眼红的中介代理，像举报芝加哥会议中心一样去SEC举报凤凰商贸城宣传中的不实数据，很可能原来获得I526的投资者其I829是永久的没戏，而且本金因为已经在项目里了也会永久失去，而那些刚投进去的投资者，资金在监管账号里，就会面临又一个芝加哥会议中心的惊人雷同案例了。 | 
发表于 2013-5-12 19:23:46
