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房企再融资正式开闸，新湖中宝(行情 股吧 买卖点)推出了募资额达55亿元的非公开发行预案，公司股票8月2日复牌。 据新湖中宝8月1日晚间公告，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元。发行对象为不超过10名特定对象，均以现金认购。 募资净额拟用于两个地产项目，分别为上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。其中，投资30亿元用于普陀区的上海新湖明珠城三期三标段、四标段，投资25亿元用于闸北区的上海新湖青蓝国际。 上海新湖明珠城三期三标段、四标段总投资58亿元，三期三标段建设期为2005年下半年至2014年下半年，三期四标段建设期为2014年上半年至2019年下半年，规划占地面积4.78万平方米，总建筑面积19.99万平方米(含地下面积)，预计销售额79.93亿元。 上海新湖明珠城三期三标段、四标段地处上海市普陀区东新村地块，东、南毗邻苏州河，北抵轻轨明珠线，西至东新支路及合德里地块边缘。该项目是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，也是普陀区“365”旧城棚户区改造的重点项目。项目地理位置优越，交通便利，且紧靠苏州河，景观资源较好。 上海新湖青蓝国际项目总投资67.78亿元，一期建设期为2012年下半年至2015年下半年、二期建设期为2015年下半年至2018年下半年，规划占地面积6.48万平方米，总建筑面积32.28万平方米(含地下面积)，预计销售额92.55亿元。 6月26日，在国务院常务会议上李克强总理曾提出研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议决定，今后5年再改造各类棚户区1000万户，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。会议还强调，要进一步增加财政投入，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造。同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。 上述定增募资净额拟全部用于棚户区改造项目，募集资金投向符合国家促进棚户区改造的相关政策。新湖中宝称，在上述背景下，公开发行股票将使公司的棚户区改造项目的进度进一步加快，有利于提高公司的竞争能力和综合(行情 专区)实力。 发行方案尚需获得新湖中宝股东大会批准以及中国证监会核准。 8月1日，中国指数研究院发布百城价格指数，7月百城住宅新建住宅平均价格为10347元/平方米，环比上涨0.87%，这也是继去年6月以来连续14个月环比上涨。 在中国房地产(行情 专区)业协会副会长朱中一看来，推动房价持续上涨的一个重要原因就是预期。 朱中一认为，过去几年频出的行政性房地产调控，调调涨涨，对稳定预期作用有限。 “目前楼市出现分化，一线城市房价上涨动力强劲，主要原因在于城市土地供应规模有限但人口还在大量增加，”朱中一说，但在广大的三四线城市，土地城镇化快于人口城镇化，土地和住房供应已经严重失衡。 在朱中一看来，未来土地政策将对房地产市场产生关键影响，他透露，中房协已经向中央提交了有关把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接的报告。 市场分化 根据中国指数研究院发布的7月百城房价报告，楼市已经出现了明显分化，北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上月上涨1.34%，热点城市房价环比上涨扩大，带动了全国平均房价涨幅上涨。 在朱中一看来，重点城市房价上涨势头强劲的主要原因，还是供需失衡，即土地供应无法满足大量人口的需求。 住建部政策研究中心主任秦虹表示，小城市的人口不断向外流，大城市因为产业资源优势，人口较为集中，从而导致大城市需求高，但土地供应有限，而小城市土地资源丰富，但需求又没有那么大，房地产市场发展格局的不平衡日趋明显。 实际上，“2009年之后，中国三四线城市的土地供应有了爆发式增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市供应量较大；而一二线城市很多需求因为限购抑制，也在预期扭转之后不断的入市，”北京中原市场研究部总监张大伟说。 另外，楼市的分化也集中表现在土地市场上，国土部法律中心主任孙英辉称，上半年，一些二三线城市出现“空城”、“鬼城”，与此同时，一线城市频出“天价地”和“地王”，地产开发商已经开始从二三线城市向一线城市“回归”。 “短期来看，资源稀缺性还未有明显转向的背景下，中国房地产市场的这种分化还会持续，一二线房价将还有上涨空间。”张大伟表示。 与此同时，张大伟认为，部分三四线城市如果依然照此模式发展房地产，恐怕到一定程度会导致崩盘，在没有其他稳定的投资渠道时，还有市场预期给三四线的存量房托底，一旦预期扭转，房价将急转直下。 中房协上书稳预期 在朱中一看来，各地应该做一个明确有关人口、收入、住房的测算，住房需求多少，其中保障房需要建多少，商品房多少等形成一个中长期规划，再把土地供应和住房规划相挂钩。 朱中一透露，近日，中国建筑(行情 股吧 买卖点)设计集团的一个研究课题发现，市场经济比较发达的国家，住房都是有规划和计划，然后根据这些规划落实到计划，再从计划落实到土地制度。 “土地供应计划和供需关系明晰了，预期就明显了，开发商不会为土地恐慌，疯狂抢地，老百姓也能够更为理性购房，”朱中一认为。 实际上，据本报记者采访了解，辽宁、江苏等地已经开始测算，南京国土局的一位人士向记者介绍，“我们已经做过一个测算，有关城市化率、人口还有土地的，结论是南京土地供应已经满足，这也要求我们要改变调控思路，从此前增加土地供给，到挤出投资投机性购房需求，盘活多余的存量土地和房产以确保供需。” 据本报记者了解，有关盘活存量土地和住房的准备已经开始起步。 据悉，上述南京国土局的人士表示，相比之前，国土部2013年土地调控的重点更倾向于整治闲置用地，就在不久前，国土部建动态巡查制度，要求把已供地块纳入监管，查处闲置用地。 根据要求，企业拿地后一年内必须开工，如果有不可抗力问题，可以申请延迟，但相比之前，“已供地块闲置的难度和成本更高。”上述南京国土局的人士如是介绍。 朱中一亦表示，对于超量供应的三四线城市来说，未来不应该是加大土地和房地产供应，而是应该调整供需结构，挤出闲置存量房。 在朱中一看来，房产税的推广对于挤出闲置房来说，意义重大，未来的房产税亦将把存量和增量房一起考虑，这样可以增加闲置成本，把闲置房产挤到二手房和租赁市场上来。 房企再融资正式开闸，停牌近一个月后，新湖中宝8月1日晚间发布定增预案，拟定增募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。同时公司股票将于2日复牌。 根据预案，公司拟以不低于3.07元/股的价格向至多10名特定对象非公开发行不超过17.91亿股。公司股价停牌前报收3.32元。 新湖中宝表示，公司把握国家政策导向，积极推进棚户区改造项目，本次所需资金量较大，如完全依靠银行(行情 专区)信贷等间接融资手段，将大幅增加公司财务成本。因此，通过本次非公开发行，将拓宽公司的融资渠道及项目投资资金来源，保证棚户区改造项目的顺利实施，并有利于公司保持合理的资产负债结构。 据了解，自2010年以来，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已连续三年步履维艰。期间，不少内地房企赴港上市，从海外获得大量融资，而国内房价依旧维持涨势。分析人士呼吁，房地产企业融资应尽快实现市场化。 地产股估值待修复 新华社此前曾连发四篇文章，透露出房地产融资开闸基本已成定局的信息，闸门或将从涉及房地产上市公司的重组开启。 进入7月份以来，已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，如此密集地停牌让人不得不猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。 中银国际认为，政策面上，再融资传闻引发板块反弹，相信开放合规企业的资本市场融资渠道应该是一个趋势，对板块估值修复有利。在低估值和业绩增长确定性的支持下，预期下半年走势震荡盘升，短期建议关注城镇化旧改相关的华夏幸福(行情 股吧 买卖点)、冠城大通(行情股吧 买卖点)、福星股份(行情 股吧 买卖点)等，长期看好龙头公司万科A(行情 股吧 买卖点)、保利地产(行情 股吧 买卖点)、招商地产(行情 股吧 买卖点)、金地集团(行情 股吧买卖点)。
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发表于 2013-8-18 09:31:02
