尴尬的物管收费

yumen

　　物业管理收费存在涉及面广、关系复杂，且有关机制滞后等不容乐观的现状，发展至今仍然存在不少令人觉得挠头，让人感到错愕的情况和现象。什么乱收费、拒交费、高收费低服务、高服务低收费等问题、纠纷层出不穷，从全国的大范围来看，甚至因此偶尔搭上一条半条人命也并非绝无仅有的事情。不过，作为物业管理人，我们应当迎难而上去直面问题，不论你是从事理论研究还是负责日常管理事物的都必须引起足够的重视，只有具备这样的态度才能为物业管理行业的有序发展提供有力的支持，也只有拥有这样的坚韧才能够最终为物业管理实践创造一个和谐共生的氛围。
　　众所周知，物业管理收费是随着房地产的迅速发展而衍生出来的产物，从实践角度来看，它主要包括物业管理服务费、维修资金、停车费以及代收代缴费等。尽管，随着社会的发展物业管理业已走过二十多个年头，但是在物业管理实践中仍然存在较多的无奈和尴尬，特别在物业管理收费方面更是如此，还待改进和完善。为了有利于讨论和分析当前物业管理收费实践，本文将从***指导价、物业管理收费定价、物业管理的收费实践等几个方面加以叙述。
　　看上去很美的***指导价
　　也就在两年前，我们地方***的有关价格主管部门，从推动物业管理市场化的角度，退出了物业管理收费的***定价的历史舞台，并且适时地推出了***指导价，确定了有关物业管理收费的等级和上限。从表面上看，应该说，这对于广大的业主而言是个利好，但是，事实并非如此，现实并非都能像我们想象之中那样的正常、有序和理性。
其实，如果从专业的角度作出判断，这个执行***指导价的相关规定从开始就存在一些不利于实践常识性的问题，让它成为空中楼阁，有的只是华美的外表。首先，执行的收费定价标准竟然依据的是一个试行的文件《××××××等级标准(试行)》，不客气的说，这是个常识性的错误，是逻辑关系的错位，当然，从实践中遇到这样的情况不敢说绝对没有，但一定是非常罕有；其次，既然要推动市场化，那又为什么要规定上限周瑜打黄盖不行如果，这样的话，“质价相符”的原则还有何存在的意义在这个问题上，性价比高应该同样是可行的；最后，***不能议而不决，也不能草率出台一个政策就撒手不管。就拿《××××××等级标准(试行)》来看，不仅应当关注标准本身，而且也要注重评价机制的建立(客观公正尤为重要)，也就是说，确定物业管理的等级应该由谁说了算的问题不能忽略，必须搞的清楚明白。道理很简单，一个没有操作性的政策文件，必将成为一纸空文，最后还要背上搞形式主义的嫌疑。
　　当然，说这些或许显得极端了一点，也多少带些情绪化的色彩。我们的***也确实有自己的难处，袒护哪一方都不好。偏了行业怕引起老百姓的不满，影响社会稳定：偏了老百姓也担心会伤及这个充满朝气的新兴行业，影响社会就业，阻碍经济发展。尽管如此，我们不能因此而变的消极，我们必须看到，在一个快速发展的经济社会中想要凝聚共识不是一件容易的事情。但是，我们同样也需要认识到，社会的有序发展也来自于社会的不同阶层对经验的总结和问题的检讨。
　　开发商定价，物业管理买单
　　开发商定价是个世人皆知的规则。长期以来，不管是业内也好，业外也罢，只要是还比较关注房地产发展的人群都知道，物业管理收费定价是由房地产开发商说了算，因为，多数情况是***部门都还没来得及批准(批准也简单不过，填上几份表，交上几份文件资料也就行了)，有关的收费标准就已经开始执行了，况且，现在***定价的功能已经退出了物业管理发展的历史舞台，***的有关价格主管部门在这个问题上也已经难以发挥具有现实意义的作用，所以也就乐得清闲了，一句话，只要在指导价的控制范围以内(指导价的定价标准本身就值得商榷)，一切应由市场说了算。那么，谁代表市场呢以目前的现实状况而言，那当然只能是开发商了。
　　但是，这样的规则合理吗显然，作为物业管理人能够深切感受到，这非常不合理，因为，恰恰就是这样一个习惯作法，为物业管理日后的收费实践中的颇多龌龊埋下了祸根。毕竟开发商关注的是如何促进销售，是如何推升房价，是既得利益。所以，绝大多数开发商都不会实实在在的把物业管理专业人士请进项目来做什么前期介入，那物业管理服务费定价测算自然也就流于形式了。在项目的推广期间，开发商往往会高调地提出如“帝王式享受，酒店式服务”等各种名目的物管承诺，却没有顾忌履行这些承诺需要高昂的成本。当然，房子一天没卖完，开发商补贴也就不会停止也是一个现实。开发商是知道的，只要房价哪怕是上升一个点，这些所谓补贴就会是“羊毛出在羊身上”。不过，一旦房子卖的差不多了，再让开发商划出经费那就“蜀道难”了。出现这样的局面，结果只能是物业管理买单了。要不就是依据“质价相符，等价有偿”的原则，降低相应的服务标准；要不就是高举提高收费标准的旗帜，开始步履为艰地踏上“新长征”之路(这是绝对的少数。因为大家都知道，物业管理服务费比不了中石油、中石化的油价，现实是物业管理服务费只有降的可能，而没有升的可能)。
　　可爱的业主，无奈的选择
　　说实话，就目前情况来看，我们的绝大多数业主是可爱的，他们几乎很少挑剔我们的服务水准，而且对物业管理收费的具体使用也漠不关心，他们当中甚至有些人还把物业管理收费看成是***的行政性收费。当然，这一切都有可能是从农村向城市转移的前期阶段(或特殊阶段)所特有的现象。那么，这样的现象大量的存在是不是说明我们的业主们不具有物业管理服务费定价的议价能力呢?从主观角度看，业主们应该是具有议价能力的，但是现实往往存在太多的无奈，因为在客观上，我们的业主们确实没有参与议价的空间。主要表现在两个方面：第一，大多数业主意识不强。在业主购房时，大多数人对物业管理服务费的事基本是不屑一顾，更多的只关心价格、质量、环境、配套、地段等硬件条件，很少涉及有关物业管理服务收费的事，即便是到了收楼、入伙时，查询物业管理服务费相关问题的业主也是凤毛麟角；第二，因为管理服务费的收费标准通常早在前期物业管理期间就已经确定，而这个时候还不具备成立业主大会的条件，没有组织，业主的权利难以通过个体得到实现；第三，即便是一些业主已经对收费标准产生异议，也形成了广泛的共识，但是要通过现行的经法律确认的机制，以所谓业主大会表决的方式去实现愿望，也几乎没有实践的可能，事实上门槛过高是难以逾越的鸿沟，大多数个案都在开始折腾几下，就无声无息了。
　　只知道提出问题而不提出解决问题的方法，就如同只看见问题而不去解决问题一样不可取，同样被人们所唾弃。面对物业管理收费中所出现的问题，我们该怎么办?真正意义上的市场化是物业管理行业理性而有序发展的必由之路，是解决物业管理收费问题的关键。当然，与此同时，也同样需要广大的从业人员或关心这项事业发展的有识志士共同努力去研究、去探讨，在技术上提出更多有建设性的专业意见或建议，去推动和支持物业管理的市场化。

yumen

写得很好，有文字功底！！！！！！